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서울 부동산 거래절벽 (매매, 전세, 공급)
서울 부동산 거래절벽 (매매, 전세, 공급)

 

 

 2025년 7월, 서울 아파트 시장은 극심한 '거래절벽' 현상에 직면해 있습니다. 매매, 전세 모두 거래량이 급감하며 시장이 사실상 멈춘 상태입니다. 이러한 거래절벽은 금리, 공급 부족, 매수심리 위축 등 복합적인 요인에서 비롯되고 있으며, 향후 서울 부동산 시장의 방향성을 가늠할 수 있는 중요한 신호이기도 합니다.

 

급격하게 흐름이 바뀐 부동산 시장, 내 집 장만을 준비 중이시거나 부동산 매매 시점을 고민하시고 계시다면 지금부터 알아볼 거래절벽의 원인을 바탕으로 향후 전망과 대응 전략을 세워보시길 바랍니다.

서울 부동산 거래 절벽에 매매거래 급감

2025년 7월 현재, 서울 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 약 60% 이상 줄어든 것으로 나타났습니다. 강남 3구, 용산, 마포 등 주요 인기 지역조차 일주일간 한두 건의 거래만 이뤄질 정도로 시장이 얼어붙은 상태입니다. 이처럼 극단적인 거래절벽 현상이 발생한 배경에는 크게 세 가지 요인이 있습니다.

 

첫째, 금리 인상에 따른 대출 부담입니다. 2024년 하반기부터 이어진 기준금리 인상 기조는 2025년 중반까지 유지되며, 4% 후반의 고금리 환경이 지속되고 있습니다. 이에 따라 주택담보대출 이자 부담이 커졌고, 실수요자와 투자자 모두 관망세로 돌아섰습니다.

 

둘째, 매수심리 위축입니다. 향후 가격 하락에 대한 기대가 커지며, 실거래보다는 호가만 높은 '거래 실종' 현상이 확산되고 있습니다. 특히 서울 외곽과 신축 아파트 시장에서는 매수자와 매도자의 가격 괴리가 커져 거래가 이뤄지지 않고 있습니다.

 

셋째, 부동산 세제 개편 지연과 정부의 모호한 시장 대응입니다. 종합부동산세, 양도소득세 등 주요 세제 개편안이 확정되지 않아 투자자 입장에서 전략을 세우기 어려운 상황이며, 정부 정책에 대한 신뢰도도 낮아지고 있습니다. 이런 복합적인 요인으로 인해 매매시장은 완전히 멈춰 선 모습입니다.

갭투자 감소와 공급 공백으로 얼어붙은 전세시장

매매시장뿐 아니라 전세시장도 심각한 거래절벽을 겪고 있습니다. 2025년 7월 기준, 서울 전세 거래량은 전년 대비 45% 이상 감소하였으며, 특히 전세가격이 높은 핵심지역일수록 거래 실종 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

첫 번째 원인은 갭투자 감소입니다. 과거 전세를 끼고 매입하는 방식으로 주택을 확보하던 투자자들이 금리와 가격 하락 리스크를 우려해 시장에서 빠져나가면서, 전세 수요는 남아 있으나 공급이 줄어든 기형적 구조가 형성되었습니다.

 

두 번째는 청약 대기 수요와 월세 전환입니다. 정부의 공급 확대 계획에 맞춰 청약 대기 수요가 늘고 있으며, 전세자금대출 규제와 금리 부담으로 인해 월세로의 전환도 빠르게 진행되고 있습니다. 이는 전세 수요의 분산을 초래하고 있으며, 전세 거래량 감소로 이어지고 있습니다.

 

세 번째는 신규 입주 아파트 감소입니다. 서울 내 입주 물량은 2023~2024년 집중된 이후, 2025년 들어 급격히 줄어들었으며, 이에 따라 전세 물량 자체가 줄어든 것도 거래절벽의 원인이 됩니다. 특히 강북권, 마포, 영등포 등 중간 수요층이 몰리는 지역에서의 전세매물 감소가 뚜렷합니다. 결국, 전세시장도 수요·공급 불균형과 규제·금리·심리 위축이라는 삼중고에 시달리며, 사실상 '거래절벽의 이중 구조'가 고착화되고 있는 상황입니다.

부동산 거래절벽과 공급 부족의 상관관계

공급 문제는 2025년 서울 부동산 거래절벽 현상의 가장 근본적인 원인 중 하나입니다. 2023~2024년 서울시의 정비사업 인허가 건수는 전년 대비 30% 이상 감소했고, 착공 지연, 주민 갈등, 원자재 가격 상승 등으로 인해 실질적인 공급이 크게 줄어들었습니다.

 

첫째, 재건축·재개발 지연입니다. 강남권과 한강변 지역을 중심으로 한 재건축 단지들이 규제 완화 기대감으로 인해 사업 속도를 늦추고 있으며, 일부 단지는 조합 내부 갈등이나 안전진단 통과 지연으로 인해 정체 상태에 놓여 있습니다.

 

둘째, 민간 분양시장 침체입니다. 고분양가 논란과 분양가상한제 적용으로 인해 건설사들이 분양을 보류하거나 연기하는 사례가 늘고 있으며, 이는 신규 아파트 공급 감소로 이어지고 있습니다.

 

셋째, 정책 불확실성입니다. 공급 확대를 위한 서울시와 국토부의 입장 차이, 민간과 공공사업자 간의 책임 전가 등 정책 혼선이 지속되면서 공급 측면에서의 신뢰도가 떨어진 상태입니다.

 

공급 부족은 단기적으로는 가격 지지 요인처럼 보이지만, 장기적으로는 수요 위축과 거래절벽을 심화시키는 요소로 작용할 수 있습니다. 시장이 균형을 회복하기 위해서는 실질적인 공급 확대와 예측 가능한 정책환경이 병행되어야 합니다.

 

2025년 7월 서울 부동산 시장은 매매와 전세 모두에서 심각한 거래절벽 현상을 겪고 있으며, 공급 부족은 이를 더욱 고착화시키고 있습니다. 금리, 심리, 정책이라는 세 가지 불확실성이 복합적으로 작용하는 현 상황에서, 실수요자와 투자자 모두 신중한 시장분석과 전략 수립이 필요합니다. 지금은 '매수/매도'를 성급하게 결정하기보다는 '관찰과 준비'를 통해 당분간 부동산 시장의 흐름을 파악하고 대응에 나서야 할 때입니다.

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