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2025년 7월, 서울 부동산 시장은 '거래절벽', '매물 잠김', '금리고정세' 등 실거주자에게 불리한 요인이 동시에 작용하는 국면에 접어들었습니다. 전세와 매매 모두에서 거래가 줄고 있고, 신규 공급은 부족하며, 실수요자의 내 집 마련은 점점 더 어려워지고 있습니다. 이번 글에서는 실거주자 관점에서 7월 서울 부동산의 흐름을 분석하고, 향후 대응 전략을 알아보도록 하겠습니다.
거래절벽 속 실거주자가 불리한 서울 부동산
서울 부동산 시장의 거래절벽 현상은 실거주자에게 심각한 영향을 미치고 있습니다. 실거주자는 '당장 입주'와 '생활환경'을 고려해야 하기 때문에, 가격이 다소 높아도 매수 결정을 내리곤 합니다. 그러나 현재는 이런 결정을 하기에 여러 악재가 겹쳐 있어 진입이 더욱 어려운 상황입니다.
첫째, 공급이 적습니다. 2025년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 40% 이상 줄어든 상황이며, 특히 실거주 수요가 많은 중소형 아파트는 공급 자체가 거의 없는 실정입니다.
둘째, 매물은 있으나 ‘거래 불가’ 매물이 많습니다. 실거주자가 선호하는 신축 또는 입주 10년 이내 아파트는 매도자가 높은 가격을 고집하고 있으며, 반대로 매수자는 부동산 가격 하락 기대감에 대출 이자 부담까지 겹쳐 매수 결정을 내리기를 주저하고 있습니다.
셋째, 극심한 청약 경쟁입니다. 정부의 공급 확대 기조로 청약 물량은 늘어났지만, 수도권·서울 핵심지역에 집중된 수요는 줄어들지 않았습니다. 이로 인해 정부의 공급 확대가 실수요자들에게 피부로 와닿고 있지 않습니다. 이처럼 실거주자는 공급 감소, 가격 고착화, 경쟁 심화라는 삼중고 속에 있는 만큼, 단기적으로는 '기다리는 전략'이 필요합니다.
전세 물량 감소와 실거주자 부담 확대
현재 전세 시장도 실거주자에게 불리한 환경을 만들고 있습니다. 2025년 7월 기준, 서울의 전세 거래량은 작년 대비 50% 가까이 감소했고, 전세 매물은 일부 지역을 제외하면 극히 제한적입니다.
첫 번째 이유는 전세 수요는 있는데 공급이 부족하다는 점입니다. 갭투자 감소와 신규 입주 물량 급감으로 인해 전세 물량 자체가 줄었습니다.
두 번째 이유는 전세금 인상입니다. 매물 부족과 금리 고착화가 맞물리면서 집주인들이 전세금을 인상하고 있고, 이에 따라 실거주자의 부담도 증가하고 있습니다.
세 번째 이유는 월세화 전환입니다. 고금리 시대에 접어들며 집주인들이 전세보다 월세를 선호하게 되면서, 서울 시내 대부분 지역에서 전세보다 월세 매물이 많아지고 있습니다.
결국, 전세시장에서 실거주자가 선택할 수 있는 옵션이 점점 줄어들고 있으며, 이로 인해 내 집 마련을 서두르고자 하는 사람들이 많아졌지만 부동산 시장의 진입은 더욱 어려워지고 있는 상황이 계속되고 있습니다.
실거주자에게 불리한 서울 부동산 공급
정부와 서울시는 2024년부터 ‘공급 확대’ 기조를 내세우며 각종 정비사업 및 공공택지 개발을 추진하고 있습니다. 그러나 실거주자가 체감할 수 있는 실질적인 공급은 오히려 줄어들고 있다는 불만이 커지고 있습니다.
첫 번째는 공급 시차의 문제입니다. 현재 추진 중인 재개발·재건축 단지 대부분은 착공까지 2~5년 이상이 소요되며, 실질적으로 공급 효과는 2027~2029년에야 나타납니다.
두 번째는 소형 평형 공급의 부족입니다. 실거주 수요층이 선호하는 전용 59㎡ 이하 중소형 평형의 공급 비중은 여전히 낮습니다.
세 번째는 지역 불균형입니다. 서울 외곽이나 수도권 일부 지역은 공급이 진행 중이지만, 정작 수요가 높은 서울 도심과 강남권 등은 규제, 주민 갈등, 안전진단 문제 등으로 사업이 지연되고 있습니다.
결국, 실거주자를 위한 공급 확대 정책은 정책의 방향성에 비해 실제 부동산 시장의 현실을 충분히 반영하지 못하고 있으며, 이로 인해 실거주자의 내 집 마련 기회는 점점 더 멀어지고 있습니다.
2025년 7월 서울 부동산 시장은 이재명 정부의 대출 규제 실행 후 실거주자에게 더욱더 불리한 구조가 되었습니다. 공급은 부족하고, 전세는 줄고 있으며, 청약 경쟁은 치열해졌습니다. 누구나 꿈꾸는 내 집 마련의 꿈! 이러한 상황에서는 당장 매입보다는, 정부 정책 변화 및 시장 안정화를 기다리며 명확한 전략을 세우는 것이 중요합니다.