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서울 아파트 시장이 2020년부터 2025년까지 겪은 변화를 한 마디로 표현하면 '롤러코스터'라고 할 수 있다. 팬데믹으로 시작한 2020년부터 5년간 집값은 천정부지로 올랐다가 급격히 떨어지기도 했고, 다시 오르는 모습을 보이고 있다.
코로나, 초저금리, 금리 인상, 공급 부족, 정부 정책까지 온갖 변수가 시장을 흔들었다. 투자자들은 하루가 다르게 변하는 시장에 언제 집을 사야 할지 몰라 고민만 깊어졌다.
그럼 지난 5년을 돌아보며 서울 집값이 어떻게 변했고, 왜 이렇게 변했는지, 그리고 앞으로 전망은 무엇인지 정리해 보자.
상승률로 본 서울 집값 변화 분석
2020년, 코로나가 만든 예상치 못한 호황: 코로나가 터졌을 때 누구도 부동산 시장이 호황이 될 줄은 몰랐다. 경기가 얼어붙을 것이라는 예상과 달리 정부는 계속 돈을 풀었고, 한국은행은 기준금리를 0.5%까지 내렸다. 갈 곳 잃은 돈이 부동산으로 몰려들었다. 강남은 물론이고 강북, 마포, 용산까지 가격이 치솟았다. 월세를 살던 사람들이 "이러다가 영영 집을 못 산다"며 대출을 받아 집을 사기 시작했다. 집값은 매주 올랐고 사람들은 "지금 사지 않으면 더 비싸진다"라는 생각에 앞다투어 집을 샀다.
2021년, 광풍의 절정: 주요 지역 아파트 가격이 20~30%나 뛰었다. 강남 재건축 아파트는 50억을 넘었고, 강북 뉴타운도 10억을 훌쩍 넘었다. "서울 아파트는 절대 안 떨어진다"는 믿음이 확산되며 실제로 많은 사람들이 모든 걸 걸고 집을 샀다.
하지만 2021년 말부터는 분위기가 바뀌기 시작했다. 정부가 대출 규제를 강화했고, 미국에서 금리를 인상할 것이라는 뉴스가 전해지자 시장은 민감하게 반응하기 시작했다.
2022년-2023년, 조정의 시기: 한국은행이 기준금리를 연속으로 올리면서 대출 이자에 대한 부담이 급증했다. 거래량은 얼어붙고 가격도 서서히 내려가기 시작했다. 서울 평균 아파트 가격이 5~10% 떨어지면서 무리해서 대출을 받고 집을 산 사람들의 한숨이 깊어졌다.
2023년에는 전반적인 침체는 계속됐지만, 지역별로 차이가 나기 시작했다. 강남, 서초, 송파 같은 전통적인 선호 지역들은 큰 하락 없이 버텼다. 반면 외곽 지역이나 신도시들은 더 큰 타격을 받았다. 투자 목적으로 집을 샀던 사람들이 매도에 나서면서 집값은 더 떨어졌다.
2024년~2025년, 다시 꿈틀대는 시장: 금리 인상 사이클이 끝나면서 시장 분위기는 바뀌기 시작했다. 사람들이 다시 집을 보러 다니기 시작했고, 거래량도 조금씩 늘어났다.
2025년 현재 강남, 용산, 성동 등 핵심 지역은 다시 두 자릿수의 상승률을 기록하고 있다. 결과적으로 지난 5년간 서울 아파트 가격은 평균 25~35% 올랐다. 중간에 빠진 구간을 감안하더라도 여전히 상승세를 유지하고 있다는 얘기다.
집값 변동이 주는 시사점
지난 5년을 돌아보면 단기 예측이 얼마나 어려운지 알 수 있다. 2020년 코로나가 터졌을 때 누가 집값이 이렇게 오를 줄 알았을까? 2021년 집값이 상승할 때 누가 바로 다음 해에 집값이 바로 내려갈 것이라고 예측할 수 있었을까?
하지만 장기적으로 보면 패턴이 있다. 금리가 내려가면 집값이 오르고, 금리가 올라가면 집값이 내려간다. 공급이 부족하면 가격이 버티고, 정책이 바뀌면 시장이 반응한다. 예측은 어렵지만 패턴을 있다는 것이다.
투자자라면 이러한 패턴들을 이해하고 있어야 한다. 특히 금리 사이클을 주목해야 한다. 미국 금리 동향, 한국은행 정책, 인플레이션 상황 등을 꾸준히 지켜보면서 시장의 흐름을 어느 정도 예측할 수 있어야 한다.
실제로 살려고 집을 사는 사람이라면 타이밍에 너무 연연하지 말아야 한다. 집값이 내릴 때까지 기다리다가 평생 기회를 놓칠 수도 있다. 2022년~2023년 시장이 얼어붙었을 때 집을 산 사람들이 지금 보면 현명한 선택을 한 것이다. 당시에는 "바보 같다"는 소리를 들었지만, 지금은 "잘 샀다"는 소리를 듣는다.
중요한 건 자신의 필요와 능력에 맞는 선택을 하는 것이다. 아이 교육 때문에 강남으로 이사해야 한다면 시장 상황과 상관없이 집을 사야 한다. 직장 때문에 특정 지역에 살아야 한다면 타이밍보다는 특정 지역 내에서 어떤 아파트를 사야 할지를 고민해야 한다.
2025년 현재 시장을 어떻게 봐야 할까
2025년 현재 서울 아파트 시장은 다시 활기를 찾고 있다. 하지만 2021년 같은 광풍은 아니다. 사람들이 좀 더 신중해졌고, 정부도 과도한 투기를 막으려고 노력하고 있다.
거래량이 늘어나고 있지만 아직 충분하지는 않다. 가격도 오르고 있지만 급등세라고 보기는 어렵다. 지금은 시장이 정상화되어 가는 과정이라고 보는 게 맞다.
투자자라면 이런 시기에 좋은 물건을 찾아볼 수 있다. 하지만 무리하게 레버리지를 끼는 건 위험하다. 실수요자라면 자신의 조건에 맞는 집을 찾아보기 좋은 시기다.
'지금 꼭 사야 할 때인가?'보다는 '지금 내가 원하는 집을 찾을 수 있는가?'를 생각해 보자. 시장 타이밍을 맞추려고 하다가 정작 필요한 걸 놓치는 경우가 많다.
서울 아파트 시장은 지난 5년 동안 집값 급등, 금리 인상, 시장 침체 그리고 다시 회복까지 한 사이클을 다 경험했다. 연평균 5~7% 정도 상승하며 여전히 상승 추세를 유지하고 있다. 금리, 공급, 정책이 주요 변수였고, 앞으로도 그럴 것 같다.
투자자든 실수요자든 감정에 휘둘리지 말고 냉정하게 판단해야 한다.
시장 데이터를 보고, 자신의 상황을 고려해서 결정하라. 앞으로 5년도 지금만큼 변화가 클 것으로 예상된다. 시장을 철저히 분석하고 준비를 해야 시장의 변동성에 대비를 할 수 있다. 하지만 너무 겁먹을 필요는 없다. 가격이 오르고 내리 고를 반복해도 서울 아파트 시장은 여전히 우리나라에서 가장 안정적인 자산 중 하나임은 분명한 사실이기 때문이다.