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5070세대가 강남을 떠나는 이유
5070세대가 강남을 떠나는 이유

 

 

언제나 뜨거운 서울 강남 부동산! 연일 무섭게 치솟는 가격에다가 몇십억은 훌쩍 넘는 부동산 가격은 매번 단골 뉴스소재로 등장합니다. 2025년 서울 강남권 아파트 시장에서는 가격뿐만 아니라 이례적인 변화도 감지되고 있습니다.

 

수십 년간 부의 상징으로 여겨졌던 강남의 고가 아파트에서 50~70대 고령 세대가 이탈하는 현상이 눈에 띄게 증가하고 있는 것입니다. 은퇴 이후 경제적 부담, 주택 관련 세금 증가, 자녀세대와의 자산이전 이슈가 맞물리며 강남 집주인 세대교체라는 트렌드가 부동산 시장에 중요한 변곡점을 만들고 있습니다.

 

강남으로의 입성을 꿈꾸고 계신가요? 아니면 강남 부동산 시장이 이미 투자하고 계시거나 매도를 생각 중이신가요? 그렇다면 이글에서 앞으로 알아볼 심층분석을 바탕으로 다시 한번 변화하고 있는 강남 부동산 시장에 전략적으로 대응할 수 있는 자신만의 포트폴리오를 설계해 보기실 바랍니다.

경제적 부담으로 강남을 떠나는 5070세대

강남 아파트 가격은 여전히 전국 최고 수준을 자랑하지만, 2025년 현재 고령 세대에게는 더 이상 ‘자산’이 아닌 ‘부담’으로 인식되기 시작했습니다. 강화된 보유세, 상속·증여세 규제, 고금리 장기화 등의 복합적 요인이 작용하면서 5070세대는 아파트 유지 비용을 감당하기 어려워지고 있습니다.

 

실제로 2024년부터 강화된 재산세·종합부동산세 부담은 고정 수입이 줄어든 은퇴세대에게는 큰 압박으로 다가옵니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 평균 공시지가가 상승한 가운데, 실거주가 아닌 1 주택 보유자도 매년 수백만 원의 세금을 납부해야 하는 상황입니다.

 

여기에 고금리로 인한 생활비 부담과 은퇴 후 의료비 지출까지 고려하면, 고가 주택을 유지하는 것이 오히려 비효율적이라는 인식이 퍼지고 있습니다.

 

그리고 지난 10년간 무섭게 치솟은 아파트 가격으로 20년 이상 강남 아파트를 보유해 온 50~70대에서는 이미 시세차익을 충분히 보았다는 생각에 수십억을 벌어 강남 아파트를 팔고 떠나는 현상이 두드려진 것입니다.

 

이로 인해 2025년 들어 강남권 아파트 매물 중 약 40% 이상이 은퇴 이후 자산 재편을 원하는 50~70대에서 출현하고 있으며, 이들은 대부분 외곽 지역 혹은 지방 중소도시로의 이주를 선택하고 있습니다.

강남을 떠나는 5070세대 은퇴 이후 주거 패턴 변화

한때는 ‘강남에 집을 갖는 것’이 최고의 자산 전략이었지만, 2025년 현재 5070세대에게는 ‘현금 유동성 확보’가 더 중요한 과제가 되었습니다.

 

자녀 교육이 마무리되고, 직장에서 은퇴한 이후에는 굳이 대도심에 거주할 필요성이 낮아지며 비용 대비 효용이 떨어지는 고가 아파트를 현금화하거나 임대 수익형 부동산으로 전환하는 경향이 증가하고 있습니다.

 

예를 들어, 삼성동 30평대 아파트를 매도한 60대 부부는 경기도 양평에 전원주택을 매입하고 남은 자금을 정기예금과 월세 수익 상품에 투자한 사례도 있습니다. 서울시 통계에 따르면 최근 2년간 강남구의 60대 이상 순이탈 인구는 12% 증가했으며, 주된 사유는 ‘주거비 및 유지비 부담’이었습니다.

 

또한, 부동산 자산의 비중을 낮추고 금융자산으로 재편하는 전략은 노후 안정성 확보와 동시에 자녀세대에게 자산을 증여하거나 물려주는 데 유리한 구조를 형성하게 됩니다. 이러한 변화는 강남 부동산 시장의 수급 구조에 적지 않은 영향을 미치고 있으며, 특히 고가 아파트 거래량 감소로 이어지고 있습니다.

자녀이전이 불러온 강남 집주인의 세대교체

2025년 부동산 시장의 핵심 키워드 중 하나는 바로 세대교체입니다. 과거 20~30년간 강남 부동산을 보유했던 5070세대는 이제 은퇴를 앞두었거나 은퇴 후의 삶에 들어서며 자산 이전 시점에 돌입했고, 자녀에게 아파트를 직접 물려주기보다는 양도, 매각 후 현금 이전 혹은 지방 부동산으로 증여하는 방식이 더 일반화되고 있습니다.

 

한편 자녀세대인 2030 세대는 높은 집값과 대출 제한으로 강남 진입이 더욱 어려워졌고, 강남 아파트에 대한 실거주 수요는 상대적으로 감소하고 있습니다.

 

정부의 공공분양, 신도시 공급 정책 역시 이들의 관심을 외곽으로 이동시키고 있습니다. 그 결과, 강남에서는 5070세대가 빠져나간 자리를 공실 또는 고가매물 장기체류 형태로 남기며 시장이 느슨해지는 현상이 나타납니다.

 

게다가 일부 고령 집주인은 자녀세대와 함께 살아가기 위해 타 지역 다세대주택 또는 신축 빌라로 이주하고 있으며, 이는 주거 패턴 자체의 구조적 변화를 예고합니다. 결국, 단순한 주택 거래 이상으로 ‘삶의 방식’ 자체가 바뀌고 있는 것이며, 강남 아파트의 의미 역시 자산 중심에서 점차 생활 효율 중심의 선택지로 재정의되고 있습니다.

 

강남은 오랫동안 고소득층과 고령 자산가의 주거지였지만, 2025년 현재 은퇴세대에게는 높은 유지비와 비효율로 인해 더 이상 최적의 선택지가 아닙니다. 부동산 자산을 정리하고 자녀에게 이전하거나, 지방으로 이주해 새로운 삶을 설계하는 5070세대의 선택은 단지 개별의 문제가 아닌 시장 전체의 흐름을 바꾸고 있습니다. 강남 아파트 시장은 지금, 조용하지만 확실한 세대교체의 한가운데에 있습니다. 

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